二、核心考点之二——房地产评估的市场法
市场法评估包括直接评估和间接调整两种方式。对于市场上能够找到与被估资产完全相同的参照物，可直接将其市价作为评估值。但是，更多情况是只能找到类似参照物的价格，需要比较与被评估资产的差异，间接调整确定被估资产价值。调整因素主要包括时间因素、地域因素和功能因素和个别因素。运用市场法进行资产评估的核心考点在于修正系数（调整系数）的计算，不管题目条件如何给取，修正系数都应该按照下列基本公式进行计算：
修正系数=评估对象对应的指标值÷参照物对应的指标值
分子分母千万不可颠倒，而且不一定求取修正系数时非要把分母作为100.如果一个题目中涉及诸多修正系数，那么各个修正系数之间是连续相乘的关系。
考例1、有一待估宗地甲需评估，现搜集到与宗地甲条件类似的4宗地A、B、C、D，具体情况如表1—1；表中的交易情况、区域因素及个别因素值，都是参照物与甲比较，正号表示参照物宗地条件比宗地甲条件优，负号含义相反。数值大小代表对宗地地价的修正幅度。该城市此类用地容积率与地价关系为：当容积率在1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为l时的地价增加3%.另外，该城市地价指数情况1995年至1999年每年分别为100、105、108、110、111.试求待估宗地1999年1月份的价格。（单位：元／平方米）
表1—1 宗地成交价交易时间交易情况 容积率 区域因素个别因素
甲 1999.1 0 1.2 0 0
A 800 1998.1 +2% 1.3 +1% 0
B 850 1999.1 +1% 1.4 0 +1%
C 760 1988.1 0 1.1 0 -2%
D 780 1998.1 0 1.0 -1% -1%
解答与分析：首先需要建立容积率地价指数表，见下表
容积率 1.0 1.1 1.2 1.3 1.4
地价指数 100 103 106 109 112
然后对参照物地价进行修正：
A.800×111/110×100/102×106/109×100/101×100/100＝762（762.04）
B.850×111/111×100/101×106/112×100/100×100/101＝789（788.6）
C.760×111/110×100/100×106/103×100/100×100/98＝805（805.35）
D.780×111/110×100/100×106/100×100/99×100/99＝851（851.26）
最后确定评估结果：（762+789+805+851）÷4＝3207÷4＝801.75元/平方米
三、核心考点之三——无形资产评估的收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益，再将其折算成现值，来确定被评估资产价值的一种资产评估方法。收益法的应用过程，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现或本金化的过程。在考核无形资产评估的收益法时，一定要注意折现的对象是无形资产在评估基准日以后的预期收益，而不是评估基准日以前的历史收益。
考例1、甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下：甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部：该专利为甲企业外购，账面价值100万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为15%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额（以万元为单位，小数点后保留两位）。
解答与分析：重置成本净值＝100×（1+15%）× 6/（4+6）＝69（万元）
重置成本净值分摊率＝50/（150+50）×100%＝25%
机会成本＝50+10＝60（万元）
该专利许可使用的最低收费额＝69× 25%+60＝77.25（万元）
考例2、某企业决定将使用了10年的注册商标转让。据调查，该企业使用这一商标的商品比其他企业同类商品的单价高出5元，该企业年生产量是900万台，假设目前市场情况表明未来5年市场需求量和企业生产量可以达到1000万台。假定折现率为10%，该商标权转让价值是多少？假设不是转让所有权，而是通过许可使用合同将该商标使用权许可给另一企业使用。合同约定：使用期限为5年，经预测该企业使用该商标后每台产品可新增利润5元。第一年至第五年的销售量分为20、25、30、40和 55万台，利润分成率为30%，折现率确定为10%，该商标使用权的价格是多少？
解答与分析：使用商标每年可获取的预期超额利润为：1000×5=5000万元
将预期超额利润折现得出该商标评估价格＝5000×（P/A，10%，5）=5000×3.7908=18954（万元）
年份 新增利润（万元） 折现系数 折现值（万元）
1 100 0.9091 90.91
2 125 0.8264 103.30
3 150 0.7513 112.70
4 200 0.6830 136.60
5 275 0. 6209 170.75
合计 614.26
该商标使用权的价格=614.56×30%=184.368万元
考例3、甲企业将一项专利使用权转让给乙公司，拟采用对利润分成的方法，该专利系三年前从外部购入，账面成本80万元，三年间物价累计上升25%，该专利法律保护期十年，已过四年，尚可保护六年，经专业人员测算，该专利成本利润率为400%，乙企业资产重置成本为4000万元，成本利润率为12.5%，通过论证分析，技术人员认为该专利剩余使用寿命为五年，另外，通过对市场供求状况及有关会计资料分析得知，乙企业实际生产能力为年产某型号产品20万台，成本费用每台约为400元，未来五年间产量与成本费用变动不大，该产品由于采用了专利技术，性能有较大幅度提高，未来第一、第二年每台售价可达500元，在竞争的作用下，为维护市场占有率，第三、第四年售价将降为每台450元，第五年降为每台430元，折现率确定为10%.要求：根据上述资料确定该专利评估值（不考虑流转税因素）。
解答与分析：首先应该注意的是，本例资料没有给出所得税税率，应该理解为不考虑所得税因素对收益的影响。（此判断方法可以推而广之）。
首先确定利润分成率：（1）专利重置成本=80×（1+25%）=100万元
（2）专利约当投资量=100×（1+400%）=500万元
（3）乙企业资产约当投资量=4000×（1+12.5%）=4500万元
（4）利润分成率=500÷（4500+500）=10%
确定评估值：（1）确定每年利润额
第一、第二年：（500-400）×20=2000万元
第三、第四年：（450-400）×20=1000万元
第五年： （430-400）×20=600万元