第十章 共有
a.按份共有：（以整个共有物享有权利）
（一）按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。
（二）按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利（多个共有人时由转让人决定）。如果共有人之间在合同中对共有份额的分出和转让进行了限制，这时应认为共有人自愿接受了对于分出和转让其份额的权利的限制，如果共有人无合同约定的或法律规定的正当理由要求分出或转让其份额时，会构成对其他共有人的违约行为，要承担一定的责任。
（三）共有人抛弃自己份额的，抛弃后归属其他共有人。
擅自处分共有物，对他人构成侵权行为。对于第三人，该行为属于效力待定的行为。如果转让的共有物是动产，第三人取得该动产时是出于善意，可按善意取得的规则处理。
（四）共有人对于第三人的义务：如果义务是可分的，例如偿还第三人对于共有物的修缮费，则各共有人应按其应有份额对第三人承担义务；如果义务是不可分的，共有人应负连带义务或承担连带责任。如共有人对于第三人的共同侵权行为，负连带责任。
b.共同共有：
指两人或两个以上的人基于共同关系（夫妻关系、家庭关系，或由合同约定的，如合伙合同），共同享有一物的所有权。
（一）共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。包括夫妻共有财产、家庭共有财产、共同继承的财产（未分割前）。
（二）共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。经营共有财产对外发生的财产责任或造成第三人的损害，全体共有人承担连带责任。
（三）在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。但分割夫妻共有财产，应当根据婚姻法的有关规定处理。
（四）共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。
（一）共同共有的类型
a.夫妻共有财产
夫妻在婚姻关系持续期间所得的财产，共有，另有约定的除外。包括：合法收入，如工资、奖金、稿酬，以及各自因继承或接受赠与取得的财产；
存拆、房屋，一人名义，若无约定，视为共同财产；
夫妻关系期间，知识产权的收益视为共同财产。
b.家庭共有财产
例1、甲、乙、丙共有一套房屋，其应有部分各为1／3.为提高房屋的价值，甲主张将此房的地面铺上木地板，乙表示赞同，但丙反对。下列选项哪一个是正确的？
A.因没有经过全体共有人的同意，甲乙不得铺木地板
B.因甲乙的应有部分合计已过半数，故甲乙可以铺木地板
C.甲乙只能在自己的应有部分上铺木地板
D.若甲乙坚持铺木地板，则需先分割共有房屋
「答 案」 B
「知识点」 改良行为
共有物的管理一般应当由全体共有人共同进行，但有两项例外：保存行为和改良行为。所谓改良行为是指在不改变共有物性质的前提下，对共有物进行的加工、修理等行为，以增加共有物的效用或价值。改良行为只需要拥有共有份额一半以上的共有人同意即可进行。本题中，铺木地板的行为正是改良行为，因此只需要一半以上的共有人同意即可。而现在甲乙已占2／3的份额，因此可以为改良行为。B项说法正确。C项的错误在于，共有财产上，无论是按份共有还是共同共有，都不是对物的某一部分享有所有权，所有权及于物的整体，在分割之前不存在物的“应有部分”的说法。
例2：甲、乙、丙三入合买了一套机器设备。甲欲以5000元的价格转让自己的份额。丙表示不要，乙未置可否。3个月后，丁愿意购买该份额，甲、乙接受了丁交付的5000元款项。此时甲父知道此事也欲购买该份额，甲又与其父签订了转让份额协议。这时乙、丙也分别向甲表示，欲购买甲的份额。甲的份额应转让给谁？
A.乙与丙
B.乙
C.丁
D.甲父
答案：C.本题考优先购买权。
《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”法律未为共有人优先购买权的行使设定期限，亦未规定放弃优先购买权的意思表示是否能够撤销，但我们可以设想，第一，如果优先购买权的行使没有期限限制，则共有人可能会滥用其优先购买权，妨碍出卖人顺利出卖其份额。共有人的优先购买权固然值得保护，但该保护不应该是无限制的，更不应该因此而妨碍出卖人与相对人的正当利益。《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”就规范意旨而言，其中3个月的期限限制我以为亦可类推适用于共有人优先购买权的行使。第二，当事人即已放弃其优先购买权，就表示他已对其权利作出了处分，依私法自治原则，他必须受该意思表示的拘束，不得反悔。否则，法律无异于支持出尔反尔的行为。基于以上考虑，本题排除AB.至于D，法律并未赋予出卖人的亲属以优先购买权，虽然债权具有平等性，但丁显然属于善意购买人，且已履行其义务，故当以支持丁的主张为优。
第十一章 用益物权
用益物权（如地上权、永佃权、典权、用益权、居住权、地役权等）是对他人所有的物，在一定范围内进行占有、使用、收益、处分的他物权。
特征：
用益物权以对标的物的使用、收益为其主要内容，并以对物的占有为前提；
用益物权是他物权、限制物权和有期限物权；
用益物权是不动产物权。
在法律没有特别规定或合同没有特殊约定时，下列哪些权利人可以取得原物所生自然草息的所有权？（ ）
A.农村土地承包经营权人
B.采矿权人
C.典权人
D.质权人
[参考答案]ABC
[解题思路和依据]选项A、B、C都是用益物权，取得孽息所有权是用益物权的当然内容。而选项D是担保物权，质权人只能占有孽息，而不能取得孽息的所有权。
一、国有土地使用权
产生
1、土地划拨：
现行法律中划拨土地不能抵押；
划拨土地上房屋转让时房屋转让有效，应当补偿土地出让金。
2、乡（镇）村建设用地：
1）农村居民住宅用地。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准（一人一生只有一次，本村村民的待遇无偿取得）。
2）乡（镇）村企业建设用地。
3、土地使用权出让：国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为（协议、招标和拍卖）。改变用途要得到批准。
二、土地承包经营权
有期限，种植业、林业、畜牧业、渔业生产，其期限为30年；荒山荒地植树造林50年不变。
三、宅基地使用权（农村居民的用益物权）
农村居民出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。农村居民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由集体组织收回，统一安排使用。
公民不得买卖或变相买卖宅基地。非法转让宅基地，视其情节可以没收非法获取的价款或收回对宅基地的使用权。
四、典权——典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益的权利。
典权：仅限于房屋。
（一）典权人享有除房屋所有权以外的所有权利。
（二）典价：出卖价格的5/10—8/10。
（三）典权人的权利义务：收取孳息、转典（转典的典价不能超过原典价）、出租、优先购买权（不适用赠予，互易如果是非种类物可以，非种类物不行）、分担风险（很重要，看P121案例，典权存续期间，典物如果因不可抗力导致全部或部分灭失时，就灭失的部分，典权与回赎权均归消灭。在出典人就典物余存的部分回赎时，灭失部分的价值的一半，可以从典价中扣除）。
（四）出典人的权利义务：让与典物所有权、设定担保物权（只能是抵押权，不能设立与典权性质不能并列的权利，如典权、地上权）、回赎不以原出典人为限。
（五）典权赎回期限：30年内任意时间。
（六）找贴（找贴是在典权存续中出典人将典物所有权让与典权人，找回典物的当时价格与典价的差额，从面使典权消灭的一种方法）、作绝（有期限的典权，因期限届满由典权人得到所有权，典权亦因混同而消灭）、别卖（典权附有到期不赎，听由典权人出卖典物收回典价条款时，因典物别卖于第三人而使典权消灭）的含义。
（七）在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定延长典期或者增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。以合法流通物作典价的，应当按照回赎时市场零售价格折算。