第一节 土地使用权及其评估特点
一、土地使用权及其实质
1.土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。
2.土地使用权属于无形资产范畴，但它又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性
3.其价值高低主要取决于它的载体，即土地的特性和条件。
对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行。
二、土地的分类及其特性
（一）土地资产的分类
1.按社会经济用途分，土地可分为工业用地、商业用地、交通运输用地、等等。
2.按经济地理位置分。
3.按所有权归属，土地可分为
（1）国家所有土地和集体所有土地。
（2）我国城市的土地属于国家所有。
（3）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。
4.按利用程度，土地可分为
（1）高度集约使用的土地；（2）正常使用土地；（3）闲置未用土地或空地；（4）使用不当土地。
5.按开发程度与开发趋势，土地可分为
（1）已开发的土地；（2）列入市镇开发规划的；（3）土地未开发的土地。
（二）土地资产的特性
1.土地特征及分类
（1）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。
（2）土地的自然特性是指土地本身所具有的不以人的意志为转移的自然属性；
（3）土地的经济特性是指人们在利用土地的过程中，出现的有关生产力和生产关系方面的特性。
2.土地的自然特性表现在以下方面
（1）土地面积的有限性。
地球上的土地面积是有限的，它既不能增加，也不能延伸。随着地球上人口的不断增加，人均占有土地面积越来越少，属稀缺资源。
（2）土地空间位置的固定性。
土地在空间上的位置是固定的，人类对土地的开发利用只能在固定的地域内进行，而不能将它按人们的意志随意移动。
（3）土地使用价值的永续性和增值性。
几乎所有的生产资料都在使用过程中发生磨损、减少甚至报废，最终丧失其使用价值。但土地则不然，越是利用得好，越能提高它的生产力和承载力，会随着其开发利用的程度增加其使用价值。
（4）土地的不可替代性。
随着科学技术的进步，许多物质资料可以通过发明创造，用新产品去取代，唯有土地不可能被人们用其他生产方法来产生，也不可能被其他生产资料所代替。可见，土地是非再生性的和不可替代的。
3.土地的经济特性主要表现在以下几方面：
（1）用途多样性。
土地作为一种社会经济资源，可以有多种用途加以利用，如工业用途、商业用途、交通用途、住宅用途等。土地资产的用途不同，使用价值也有差别，直接影响土地的市场价值。
（2）经济地理位置的可变性。
土地作为自然资源，自然地理位置是固定的。但土地作为社会经济资源，其经济地理位置却是可变的。土地周围环境，如交通条件、商业网点、住宅建设等的变化，都会改变土地的价值。因此，相对于周边环境变化而言，土地的经济地理位置具有可变性。
（3）可垄断性。
通过一定的法律关系，特定主体可将土地的所有权或使用权加以垄断，形成特定的土地制度及垄断的土地资产关系。土地资产的可垄断性构成了土地资产市场价格的基础。
三、土地资产价格体系
（一）土地价格体系的有关法规
1.地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。
2.根据我国宪法的规定
城镇土地归国家所有，城镇土地的所有权不能让渡，只有土地使用权才具有商品的属性。
我国城镇土地市场实质上是土地使用权的让渡市场。
（二）我国的地产价格体系
1.基准地价
（1）定义
基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。是各城镇按不同的土地级别、不同的地段分别评估和测算的商业、工业、住宅等各类用地土地使用权的平均价格。基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。
（2）特点
①基准地价是一个区域性的平均地价；
②基准地价是各类用地的平均地价，即用地条件相近的区域中商业用地、住宅用地、工业用地的平均地价；
③基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；
④基准地价是单位土地面积的地价。